Huurder realiseert en financiert zelf verbouwing in het gehuurde: huurverhoging daarna redelijk?

Het verhogen van de geliberaliseerde huurprijs van een woning kan eenvoudiger plaatsvinden dan wanneer de woning een niet-geliberaliseerde huurprijs kent. In beginsel is de markthuurprijs bepalend voor de redelijkheid van het aanbod. In beginsel, want Hof Arnhem oordeelde op 5 maart 2013 dat andere omstandigheden van dermate groot belang kunnen zijn dat het aanbod niet meer als redelijk kan worden aangemerkt.Op 5 maart 2013 heeft het Hof Arnhem zich over de volgende zaak gebogen:

Huurder huurt een woning, waarbij sprake is van geliberaliseerde huur, hetgeen wil zeggen dat de huurprijs meer bedraagt dan de maximale huur waarvoor nog huurtoeslag kan worden aangevraagd. De huurovereenkomst bepaalt dat deze gedurende de eerste vier jaar niet tussentijds kan worden beëindigd. De huurprijs bedraagt aanvankelijk € 800,– en wordt jaarlijks geïndexeerd tot deze na 3,5 jaar € 843,86 bedraagt. Na ommekomst van vorenbedoelde 4 jaar wil verhuurder de huurprijs met € 200,– per maand verhogen. Hij rondt de huur “gemakshalve” af op € 1.050,–. De huurder heeft echter voor eigen rekening een verbouwing in de woning gerealiseerd en gaat daarom niet akkoord met de huurverhoging. Huurder blijft de oude huurprijs betalen en het komt tot een procedure.

De kantonrechter geeft de huurder gelijk. De verhuurder gaat in hoger beroep en vordert primair een verklaring voor recht dat de huurprijs inmiddels € 1.050,– bedraagt en huurder derhalve de achterstallige huur dient te voldoen, en subsidiair een verklaring voor recht dat met het voorstel van de huurprijsverhoging tot € 1.050,– een redelijk aanbod is gedaan, bij gebreke van acceptatie waarvan verhuurder de huurovereenkomst met huurder op kan zeggen. Gezien het feit dat er sprake is van geliberaliseerde huur, gelden er minder zware vereisten ten aanzien van opzegging van de huur door verhuurder. Indien er sprake is van gereguleerde huur (derhalve met een huurprijs tot aan de grens voor huursubsidie), kan de verhuurder eveneens een aanbod doen voor een nieuwe huurovereenkomst met nieuwe huurprijs, maar uitsluitend wanneer die nieuwe huurprijs het gevolg is van een door verhuurder uitgevoerde renovatie. In geval van geliberaliseerde huur hoeft de nieuwe huurprijs niet het gevolg te zijn van een renovatie, maar kan deze zonder meer worden verhoogd. Indien de huurder niet instemt met het nieuwe aanbod (mits dat aanbod redelijk is), kan verhuurder de huur opzeggen.

In casu meent verhuurder dus dat sprake is van een redelijk aanbod, maar de kantonrechter is het daarmee niet eens. Het Hof bekrachtigt de uitspraak van de kantonrechter als volgt:

“De kantonrechter heeft bij haar oordeel dat het aanbod niet redelijk is, betrokken de verbouwingen die huurder in de woning heeft verricht en het bedrag wat daarmee zou zijn gemoeid. Verhuurder betoogt dat dit onjuist is omdat alleen de markthuurprijs bepalend behoort te zijn. Het hof ziet geen reden voor een zodanige beperking. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 1 onder d Burgerlijk Wetboek kan wel worden afgeleid dat de markthuurprijs een zeer belangrijke factor is, maar niet dat het de enige factor is. Gelet op de open norm van een “redelijk aanbod” ligt dat laatste ook weinig voor de hand. Het door verhuurder aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 29 juni 1979, NJ 1980/8 houdt ook niet in dat uitsluitend de huurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse bepalend is, maar slechts dat die markthuurprijs in beginsel bepalend is. Dat laat ruimte voor overwegingen als door de kantonrechter gebezigd.”

Naast het vorenstaande gaat het Hof ook nog in op de bepaling van de markthuurprijs. Voor het doen van een redelijk aanbod, is de markthuurprijs immers een belangrijke factor. Niettemin moet deze markthuurprijs wel degelijk onderbouwd worden. In casu is de verhuurder daarin eveneens tekort geschoten.

Conclusie:

Voor huurwoningen boven de huursubsidiegrens geldt, dat de verhuurder een redelijk aanbod voor een nieuwe huurprijs kan doen, zonder dat daaraan een renovatie ten grondslag ligt. Indien de huurder niet instemt met het aanbod, kan de huur worden opgezegd. Het aanbod moet redelijk zijn; daarvoor wordt in eerste instantie aangesloten bij de markthuurprijs. Verhuurder moet aantonen dat de voorgestelde huurprijs inderdaad de markthuurprijs is. Daarnaast worden ook andere omstandigheden in acht genomen. Eén van die omstandigheden kan zijn gelegen in het uitvoeren van een verbouwing voor rekening van huurder. Huurder heeft in dat geval reeds kosten gemaakt ten behoeve van verbetering van de woning en kan, zo blijkt, niet vervolgens ook nog gedwongen worden tot betaling van een hogere huurprijs, hoewel die hogere huurprijs, gezien de gerealiseerde verbetering van de woning, in een ander geval wellicht wel gerechtvaardigd was.
Prelude Legal stelt voor diverse organisaties huurovereenkomsten op en screent deze ook.
Neem vrijblijvend contact op met Marianne Haverkamp voor de mogelijkheden via marianne.haverkamp@preludelegal.nl